Aigerim SABIT BIKMAZ

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini düzenleyen ilgili mevzuat hakkında özet bilgilendirme olarak sunulacaktır.

Bu konuda Çevre ve Şehircilik Bakanlığına bağlı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Daire Başkanlığı’nın yasal mevzuatlarına göre idari uygulamalarına yön veren açıklayıcı genelgelerden de yararlanılmıştır.

            İşbu çalışma kapsamında ilgili mevzuat olarak;

1. 2644 Sayılı Tapu Kanunu
2. 2634 Sayılı Turizmi Teşvik Kanunu
3. 2644 Sayılı Tapu Kanununun 36’ncı Maddesi Kapsamındaki  Şirketlerin ve İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti Ve Sınırlı Aynî Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik
4. 4737 Sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu
5. 6491 Sayılı Türk Petrol Kanunu
6. Tasdik Şerhi Apostille Hakkında Genelge
7. Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik Hakkında Genelge ve  Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik Hakkında Kılavuz
8. Yabancı Kimlik Numarası Verilmesi ve Kimlik Bilgileri Beyanı Formu Hakkında Genelge
9. Yabancı Sermayeli Şirketlerinde Bölge Sınırlandırması Hakkında Genelge
10. Yabancılara İlişkin Tapu İşlemlerinde Kimlik Tespiti Hakkında Genelge
11. Yabancıların Taraf Olduğu İşlemlerde Düzenlenecek Değerleme Raporlarına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Genelge
12. Yabancıların Taşınmaz Ediniminde Değerleme Raporu Alınması Hakkında Genelge
13. Yabancıların Yapısız Taşınmaz Edinimi Hakkında Genelge

olarak belirlenmiştir.

1. YABANCILARIN TAŞINMAZ EDİNİMİNE DAİR KANUN DÜZENLEMELERİ

1. 2644 Sayılı Tapu Kanunu Düzenlemeleri

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinime imkan tanıyan ve taşınmaz ediniminin şartları düzenleyen 2644 sayılı Tapu Kanunu, 29.12.1934 tarih ve 2892 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Konumuz bakımından Tapu Kanunu’nun 35., 36. ve 37. maddeleri önem arz etmektedir.

Tapu Kanunu 35. maddesine göre;

• Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülke vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.

Özellikle belirtelim ki, Rusya Federasyonu, Kazakistan, Belarus, Ukrayna, Özbekistan, Kırgızistan gibi ülkelerin vatandaşlarının Türkiye’de taşınmaz edinmesi mümkündür.

• Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile sınırlı ayni hakların toplam alanı, kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez.

• Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu geçemez.

• Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez.

• Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır.

• Bu madde hükümlerine aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen, süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyenler ile bu maddenin birinci fıkrası kapsamındaki sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.

Tapu Kanunu 36. maddesine göre;

• Yabancı uyruklu gerçek kişilerin, yabancı tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip oldukları Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler.

• Yukarıdaki fıkra kapsamı dışında kalan, yani yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin sermaye ortaklık oranı %51’in altında olduğu veya yönetimdeki kişileri belirleme yetkisinin olmadığı Türk Kanunlarına göre kurulan yabancı sermayeli şirketler, yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler.

• 18/12/1981 tarihli ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri saklı kalmak kaydıyla bu şirketlerin, askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve aynı Kanunun 28 inci maddesi çerçevesinde belirlenen bölgelerdeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri Genelkurmay Başkanlığının ya da yetkilendireceği komutanlıkların; özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin iznine tabidir.

2565 sayılı Kanun’un 28.maddesi gereği, “askeri yasak bölgelere yakınlığı veya diğer stratejik nedenlerle tespit edilecek bölgelerde yabancıların taşınmaz mal edinemeyeceklerine ve izin alınmadıkça kiralayamayacaklarına, Cumhurbaşkanınca karar verilebilir”. Dolayısıyla, söz konusu yasaklılık durumu ve izin alma gereksinimi yabancı ülke kanunlarına göre kurulmuş ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler için de gereçlidir. Bu nedenle, alınacak taşınmazın yasak askeri ve stratejik bölgelere yakınlığı taşınmaz edinim süreci başlatılmadan kontrol edilmelidir.

Sonuç olarak, yabancı uyruklu tüzel kişiler “Özel Güvenlik Bölgelerindeki taşınmazları Valilik izni ile satın alabilir ve satış vaadi düzenleyebilir. Ancak askeri yasak ve güvenlik

bölgelerinde veya yabancı gerçek kişilerin edinimi yasaklanan diğer alanlarda kalan taşınmazları satın alamazlar ve satış vaadi düzenleyemezler. Bu sonuç, yabancı gerçek kişiler bakımından da geçerlidir.

• Bu madde hükümlerine aykırı şekilde edinildiği veya kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.

Tapu Kanunu 37. maddesine göre;

• Yabancı gerçek kişilerin miras intikal işleri Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinden verilen veyahut yabancı ülke makamlarından verildikten sonra Türk Kanunlarının veraset usulü hakkındaki hükümlerine uygun olduğu Türk mahkemelerince tasdik edilen veraset senetlerine istinaden yapılır.

1. YABANCI ŞİRKETLERİN TAŞINMAZ EDİNİMİNE DAİR İKİNCİL DÜZENLEMELER

• 2644 Sayılı Tapu Kanununun 36’ncı Maddesi Kapsamındaki  Şirketlerin ve İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti Ve Sınırlı Aynî Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik

16 Ağustos 2012 tarih ve 28386 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 2644 Sayılı Tapu Kanununun 36’ncı Maddesi Kapsamındaki  Şirketlerin ve İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Aynî Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik;  yabancı uyruklu gerçek kişilerin, yabancı tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip oldukları Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler yönünden uygulama alanı bulmaktadır.

Yönetmeliğin önemli hükümlerinin aşağıdaki şekilde özetlenmesi mümkündür:

• Türkiye’de taşınmaz mülkiyeti edinmek isteyen şirketler, mülkiyetin şirketin faaliyet konularını yürütmek üzere edinileceğine dair taahhüt, şirketin ortaklık yapısı ve yönetimi belirlemeye yetkili kişileri gösterir belgelerle taşınmazın bulunduğu yerdeki Valilik İl Plânlama ve Koordinasyon Müdürlüğüne başvururlar.

• Valilik, taşınmaz edinimi başvurusunun yapılmasını müteakip üç iş günü içinde, Genelkurmay Başkanlığı veya yetkilendireceği komutanlıklardan taşınmazın askerî yasak bölge, askerî güvenlik bölgesi veya 2565 sayılı Kanunun 28 inci maddesi çerçevesinde belirlenen bölge içinde kalıp kalmadığını, on beş gün içinde bildirmesini talep eder. 

Bunula birlikte Valilik, başvuruyu müteakip üç iş günü içinde taşınmazın özel güvenlik bölgesi içinde kalıp kalmadığını on beş gün içinde bildirmesini, il emniyet müdürlüğünden veya il jandarma komutanlığından  talep eder.

• Taşınmazın askerî yasak bölge, askerî güvenlik bölgesi veya 2565 sayılı Kanunun 28 inci maddesi çerçevesinde belirlenen bölge içinde kaldığının bildirilmesi  halinde Valilik, Genelkurmay Başkanlığı veya yetkilendireceği komutanlıklardan, mülkiyet edinimi talebinin ülke güvenliği açısından uygun olup olmadığını, otuz gün içinde  bildirmesini talep eder. 

Taşınmazın özel güvenlik bölgesi içinde kalması halinde, taşınmaz mülkiyeti edinimi talebinin ülke güvenliği açısından uygun olup olmadığı Valilik nezdinde oluşturulacak Komisyon tarafından beş gün içinde değerlendirilir. 

• Başvuru sonucunun olumlu olması halinde, mülkiyet devrine dair tescil işleminin yapılması için Valilik tarafından şirket veya iştirak ile tapu sicil müdürlüğüne üç iş günü içinde yazılı bilgi verilir.   Tescil talebi, yazılı bilginin şirkete veya iştirake tebliğ edilmesinden itibaren altı  ay içinde yapılır. Bu sürenin aşılması halinde, taşınmaz edinimi başvurusu yenilenir. Başvuru sonucunun olumsuz olması halinde Valilik tarafından şirkete üç iş günü içinde işlemin gerekçesi, işleme karşı başvurulabilecek yargı yolu ve süresi yazılı olarak bildirilir.

• Şirketin ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konuları çerçevesinde kullanılıp kullanılmadığı, Valilik nezdindeki Komisyon tarafından değerlendirilir. Değerlendirme süreci, re’sen ya da kişi veya kuruluşların yazılı başvuruları üzerine başlatılabilir.

Valilik, şirketlerin taşınmazlarına ilişkin bilgilerini, her yıl Aralık ayı sonunda ilgili tapu sicil müdürlüğünden temin ederek bu bilgileri; taşınmaz sayısı, taşınmazın yüzölçümü, taşınmazın türü ve kullanım amacı çerçevesinde inceler. Yapılan inceleme sonucunda kullanım amacı açısından şüpheli gördüğü durumları, Komisyonun bilgisine sunar.

Komisyon tarafından, ana sözleşmede belirtilen faaliyet konusuna aykırı kullanımın tespiti halinde kullanımın ana sözleşmede belirtilen faaliyet konusuna uygun hale getirilmesi için bir defaya mahsus olmak üzere altı aylık süre tanınabilir. Belirlenen sürede taşınmaz kullanımın ana sözleşmeye uygun hale getirilmemesi durumunda, taşınmazların tasfiye edilmesi için şirkete 6 aylık süre verilir.

• Yabancı Sermayeli Şirketlerinde Bölge Sınırlandırması Hakkında Genelge

11 Haziran 2018 tarih ve 2018/6 (1785) sayılı T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Daire Başkanlığı’nın Yabancı Sermayeli Şirketlerinde Bölge Sınırlandırması Hakkında Genelgesi’ne göre, yabancı uyruklu gerçek kişilerin ve ticaret şirketlerinin taşınmaz edinmesi sırasında, edime konu taşınmazın askeri yasak bölgede kalıp kalmadığına dair Genelkurmay Başkanlığı ve ilgili komutanlıklar yapılmasına gerek kalmamıştır. Zira, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile Genelkurmay Başkanlığı tarafından yapılan ortak çalışma sonucunda, askeri yasak bölgelere kalan taşınmazlar tespit edilmiş ve bu durum ilgili taşınmazların tapu kütüklerine kaydedilmiştir.

İşbu düzenlemeden hareketle, yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmelerinden önce ilgili taşınmazın yasaklı bölgede olup olmadığı, satış işlemi için herhangi bir iznin gerekli olup olmadığı Tapu Müdürlüklerinden satış işlemi öncesinde öğrenilebilecektir.

• Yabancı Ticaret Şirketlerinin Türkiye’de Taşınmaz ve Sınırlı Ayni Hak Edinmelerine Dair Özel Kanun Düzenlemeleri

Tapu Kanunu m.35’te düzenlendiği üzere yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. İlgili özel kanunlar şu şekilde tespit edilmiştir:

• 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu: Kültür ve Turizm Bakanlığı; kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ve turizm merkezlerindeki gayrimenkullerin yabancı turizm işletmelerine tahsis edilmesine (kullanma/irtifak hakkının verilmesine) karar verebilecektir. 

• 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu: Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı, “Endüstri Bölgesi” olarak tahsis edilen bölgelerde yabancı şirketlere irtifak hakkı veya kullanma izni verebilecektir.

• 6491 sayılı Türk Petrol Kanunu: Yabancı ülkelerin mevzuatına göre kurulan şirketler bu Kanun’a göre “Petrol Hakkı” sahibi olabilecek olup petrol işlemi için gerekli araziyi Maliye Bakanlığı’ndan kiralayabilecek, irtifak hakkı tesisi isteyebilecek yahut kullanım hakkı alabilecektir. Ayrıca ilgili araziler özel mülkiyete tabi olsa dahi bu şirketler özel mülk sahibiyle anlaşarak irtifak hakkı / kiralama talep edebilecek; bu anlaşma gerçekleşmezse ilgili arazinin kamulaştırılmasını talep edebilecektir.

1. YABANCI UYRUKLU GERÇEK KİŞİLERİN TAŞINMAZ EDİNİMİNE DAİR İKİNCİL DÜZENLEMELER

• Yabancılara İlişkin Tapu İşlemlerinde Kimlik Tespiti Hakkında Genelge

16 Eylül 2013 tarih ve 2013/13 (1750) sayılı T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Daire Başkanlığı’nın Yabancılara İlişkin Tapu İşlemlerinde Kimlik Tespiti Hakkındaki Genelge Genelgesi’ne göre;

• Yabancı uyruklu gerçek kişilerin tapu işlemlerinde kimlik tespitinde yabancının pasaportu, eğer varsa Türkiye’deki yabancı kimlik numarasının bulunduğu ikamet izni/çalışma izni kartı da pasaport ile birlikte kimlik tespitinde kullanılmalıdır.

Bu düzenleme kapsamında, yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmeleri için ikamet izni almaları yönünde bir gereksinim olmadığını görmekteyiz.

• Yabancı ülke kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin kimlik tespit işleminde ise, şirketin bağlı bulunduğu ülkenin yetkili makamları tarafından bu şirketlerin usulüne uygun olarak kurulmuş ve faaliyette bulunduğunu; ilgili tapu işlemlerini yapmaya ehil olduğunu gösteren belgenin Apostille şerhi iç
• erir aslı ile onaylı tercümesini sunması gerekmektedir.

Bu durumda, yabancı ülkelerde tescil edilmiş ticaret şirketlerinin, diğer özel kanunlarla düzenlenmediği sürece Türkiye’de taşınmaz edinmesi için şube veya irtibat ofisi açma zorunluluğu bulunmamaktadır.

• Yabancı Kimlik Numarası Verilmesi ve Kimlik Bilgileri Beyanı Formu Hakkında Genelge

20 Ağustos 2019  tarih ve 2019/11 (1805) sayılı T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Daire Başkanlığı’nın Yabancı Kimlik Numarası Verilmesi ve Kimlik Bilgileri Beyanı Formu Hakkındaki Genelge Genelgesi’ne göre;

• Türkiye’de taşınmaz veya sınırlı ayni hak edinmek isteyen yabancı uyruklu gerçek kişilerin Tapu Müdürlüğüne “Kimlik Bilgileri Beyan Formu”nu doldurarak başvuru yapmaları gerekmektedir.

• Türkiye’de ikamet izni/çalışma izni olmayan, dolayısıyla yabancı kimlik numarasına sahip olmayan yabancılar için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, T.C. İçişleri Bakanlığı Göç İdaresi Genel Müdürlüğü’nden yabancı kimlik numarası tahsisi talebinde bulunabilmektedir.

• Taşınmaz edinmek üzere Tapu Müdürlüklerine başvuruda bulunan yabancı uyruklu gerçek kişiler bakımından Yabancı Kimlik Numarası tahsisi mümkündür.

• Yabancı Kimlik Numarası’nın Göç İdaresi Genel Müdürlüğü tarafından tahsis edilmemesi veya geç (satış işleminden sonra) tahsis edilmesi durumunda, taşınmaz satış işlemi yabancı uyruklu gerçek kişinin vergi numarası üzerinden yapılabilmektedir.

Hatırlatalım, yabancı uyruklu gerçek kişiler için vergi numarası, Türkiye’de bir adres gösterilmesi suretiyle Vergi Dairelerinden alınabilmektedir.

• Tasdik Şerhi Apostille Hakkında Genelge

28 Şubat 2019 tarih ve 2019/2 (1796) sayılı T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Daire Başkanlığı’nın Tasdik Şerhi Apostille Hakkındaki Genelgesi’ne göre;

• Lahey Devletler Özel Hukuku Konferansı çerçevesinde hazırlanan, Türkiye tarafından 08.05.1962 tarihine imzalanan ve 29.09.1985 tarihinde yürürlüğe giren “Yabancı Resmi Belgelerin Tasdiki Mecburiyetinin Kaldırılması Sözleşmesi” kapsamında üzerinde “Apostille” tasdik şerhi bulunan yabancı devlet belgeleri tapu işlemlerine esas alınabileceklerdir.

• Bu kapsamda, eğer “Apostille” şerhi belgenin bizzat üzerinde değil, ayrı bir belgede yer alması halinde, şerhin tasdik edilen belge ile birleştirilerek tasdik eden makamın mührünün birleşme yerine basılmış olması gerekmektedir.

• Tasdik şerhi başlığının kesinlikle Fransızca olarak ve “Apostille Convention de La Haye Du 5 Octobre 1961” şeklinde yazılmış olması şarttır. Bu başlığı taşımayan Apostille şehrli belgeler işlemlere esas alınamamaktadır.

• E-imzalı tasdik şerhinin (e-Apostille) taşıyan belgelerin ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Daire Başkanlığı’nın oluru alınarak işleme esas alınması mümkündür.

Olurun verilmesi zaman alabileceğinden, tapu işlemleri sırasında zaman kaybına yol açmamak adına fiziki Apostille şerhli belgelerin sunulmasını tavsiye ederiz.

• Yurt Dışında Düzenlenmiş Vekaletnameler Hakkında Genelge

11 Ağustos 2015 tarih ve 2015/5 (1767) sayılı T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Daire Başkanlığı’nın Yurt Dışında Düzenlenmiş Vekaletnameler Hakkındaki Genelgesi kapsamında yurt dışında düzenlenmiş bir vekaletnamenin tapu müdürlüklerince yapılacak işlemlere esas alınabilmesi için;

• Türk konsolosluklarınca düzenleme şeklinde yapılmış bir vekaletname olması;
• La Haye Apostille Sözleşmesi’ne taraf ülkelerden birinde, taşınmaz tasarrufuna uygun olarak, düzenlendiği ülke lisanında, ilgilinin fotoğrafını da içerir şekilde düzenlenmiş ve apostille şerhi içeren bir vekaletname olması;
• Apostille sözleşmesine taraf olmayan ülkelerdeki noterlerce düzenlenen vekaletnamedeki noterin imzasının bağlı bulunduğu merci, bu merciin imza ve mührünün ise o yerdeki Türk Konsolosluğu tarafından onaylanmış olması şartıyla, yabancı ülke mevzuatına uygun olarak, kendi lisanlarında ve ilgilinin fotoğrafını içerir şekilde düzenlemiş oldukları (apostille şerhi içermeyen) bir vekaletname olması,

gerekmektedir.

Vekaletname yabancının pasaport ve kimlik belgesi esas alınarak hazırlanmalıdır. Sürücü belgesi, ikamet tezkeresi gibi evraklar esasında hazırlanan vekaletnameler geçersizdir.

Yabancı ülkelerin kendi iç hukuklarına uygun bir şekilde Türkçe olarak hazırlanmış vekaletnamelerin “onaylama şeklinde vekaletname” olarak kabulü gerekeceğinden, bu tarz vekaletnamelerin tapu işlemlerine esas alınması mümkün değildir.

• Yabancıların Taşınmaz Ediniminde Değerleme Raporu Alınması Hakkında Genelge

15 Şubat 2019 tarih ve 2019/1 (1795) sayılı T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Daire Başkanlığı’nın Yabancıların Taşınmaz Ediniminde Değerleme Raporu Alınması Hakkında Genelgesi kapsamında yabancı uyruklu kişilerin aşağıdaki hususlara dikkat etmeleri tavsiye edilir;

• 4 Mart 2019 tarihinden itibaren yabancı uyruklu kişilerin taraf olduğu taşınmaz alım ve satım işlemlerinde taşınmaz değerleme raporunun alınması zorunludur.
• Değerleme raporları, düzenleme tarihinden itibaren 3 ay geçelidir.
• Değerleme raporu tamamlanmış bir taşınmaz için düzenleniyorsa, düzenleme tarihindeki değeri; inşaatı devam eden bir taşınmaz için düzenleniyorsa, inşaatın tamamlanması tarihindeki değerin raporunda gösterilmesi gerekmektedir.

• Yabancıların Taraf Olduğu İşlemlerde Düzenlenecek Değerleme Raporlarına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Genelge

22 Ekim 2020 tarih ve 2020/5 (1905) sayılı T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Taşınmaz Değerleme Daire Başkanlığı’nın Yabancıların Taraf Olduğu İşlemlerde Düzenlenecek Değerleme Raporlarına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkındaki Genelgesi kapsamında yabancı uyruklu kişilerin aşağıdaki hususlara dikkat etmeleri tavsiye edilir;

• Değerleme raporları Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş değerleme kuruluşları tarafından hazırlanmalıdır.

• Değerleme raporunu hazırlayan kuruluşun yetkili olup olmadığı, raporda imzası bulunan değerleme uzmanlarının yetki ve yasaklılık durumu, unvan/isim-soyisim ve lisans numaraları Türkiye Değerleme Uzmanları İnternet Sayfası Üzerinden kontrol edilmelidir.

• Raporda en az iki değerleme uzmanının imzası bulunmalıdır.

• Değerleme raporu, T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Taşınmaz Değerleme Daire Başkanlığı’nın belirlediği form kullanılarak hazırlanmalıdır.

• Değerleme raporu elektronik imzalı olarak değerleme kuruluşunun resmi KEP adresi üzerinden Tapu Müdürlüklerine gönderilebileceği gibi, rapor ıslak imzalı olarak fiziken Tapu Müdürlüklerine sunulabilecektir.                                                                                                 
• Bir yıl içinde hakkında değerlendirme raporu hazırlanan bir taşınmaz için ikinci bir değerleme raporu alınması ve yabancı uyruklunun T.C. vatandaşlığı başvurusu sırasında kullanılmak üzere uygunluk belgesi talep edilmesi halinde, hem yeni, hem eski tarihli rapor Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Taşınmaz Değerleme Daire Başkanlığı’na gönderilecektir.

• Yabancıların Yapısız Taşınmaz Edinimi Hakkında Genelge

27 Kasım 2013 tarih ve 2013/15(1752) sayılı T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Daire Başkanlığı Genelgesi’ne göre, yabancı uyruklu gerçek kişilerin üzerinde yapı olmayan niteliği arsa, tarla, bağ, bahçe gibi taşınmazlardan;

• Tarım Arazisi niteliğindeki taşınmaların edinim başvurusunda, yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmazı tarımsal proje geliştirmek amacıyla edineceğine, amacına aykırı kullanım durumunda Tapu Kanunu m.35 kapsamında taşınmazın tasfiyesine dair hükmün sonuçlarını kabul edeceğine dair bir taahhütname vermelidir. 

• Bununla birlikte, yabancıların tarım arazisi niteliğindeki taşınmazların edinimine dair Tarım ve Orman Bakanlığı’nın olurunun alınması gerekmektedir. Tarım ve Orman Bakanlığı olur vermediği durumda, yabancı uyruklu gerçek kişinin taşınmaz edinim talebi reddedilmektedir.

• Tarım arazisi dışında taşınmazların yabancı kişiler tarafından edinmesi, herhangi bir taahhüt ve izin gerektirmemektedir. Ancak, taşınmazın devri sırasında yabancı gerçek kişi tarafından imzalanacak resmi senette, “edinim tarihinden itibaren 2 yıl içinde taşınmaza ilişkin projenin geliştirilip T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın onayına sunması zorunluluğunun bulunduğu, aksi halde taşınmaz ya da sınırlı ayni hakkın tasfiyeye tabi tutulacağını” bildiğine dair beyan bulunmalıdır.

• Yapısız taşınmaz edinimine dair projeyi geliştiren yabancı uyruklu kişi, projenin başlangıç  ve bitiş tarihlerini de belirterek projeyi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın onayına sunmalıdır. Projenin onaylandığına dair Bakanlık yazısı ise taşınmazın ediniminden 2 yıllık süre içerisinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne sunulmalıdır.

• Eğer 2 yıllık süre içerisinde projenin Bakanlıkça onaylandığına dair yazı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne sunulmaz ise; 2 yıllık sürenin dolması üzerine yabancı tarafından geliştirilen projenin Bakanlık tarafından onaylanmadığının bildirilmesi ve onaylanan projenin süresinde tamamlanmadığının ilgili idarece bildirilmesi halinde, Hazine ve Maliye Bakanlığı taşınmazın tasfiyesine ilişkin işlemleri başlatmaya yetkilidir.  

• “… proje sunma zorunluluğu yabancı gerçek kişilere ait bir yükümlülük olduğundan, ilgilinin Türk vatandaşlığına geçmesi halinde bu taahhüdün terkini talep edilebilecektir…” (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Daire Başkanlığı’nın E-69083781-125.01.01-2474329 sayı ve 05.10.2020 tarihli yazısı).

• Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik Hakkında Genelge ve  Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik Hakkında Kılavuz

30 Mayıs 2019 tarih ve 2019/5 (1799) sayılı T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Daire Başkanlığı’nın Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik Hakkındaki Genelgesi kapsamında, Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik Hakkında Kılavuzu kabul edilmiştir. Bu sebeple, yabancıların taşınmaz edinimi yoluyla Türk vatandaşlığı kazanmasına dair Tapu Müdürlükleri tarafından yapılacak işlemlerde esas alınmaktadır. Kılavuzun pratik önem arz eden noktaları yazının devamında özetlenmiştir.

1. Genel açıklamalar 

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20’nci  maddesinin ikinci fıkrasının (b) bendi kapsamında:

“En az 250.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası tutarında taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın aldığı  veya kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş, en az 250.000 Amerikan Doları veya karşılığı  döviz ya da karşılığı Türk Lirası tutarı peşin olarak yatırılan taşınmazın satışının vaat  edildiğine dair noterden düzenlenen sözleşmenin üç yıl süreyle devri ve terkini yapılmayacağı taahhüdüyle tapu siciline şerh edildiği Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca tespit edilen”

yabancı kişiler Cumhurbaşkanı kararı ile Türk vatandaşlığını kazanabilir.

Yönetmelikte 12.01.2017, 19.09.2018 ve 07.12.2018 tarihlerinde yürürlüğe giren üç değişiklik yapılmıştır. Buna göre;

1. 12.01.2017-18.09.2018 tarihleri arasında satın alınmış taşınmaz/taşınmazların değerinin 1.000.000 Amerikan Doları (USD) değerinde olması,

• 19.09.2018 tarihinden sonra satın alınmış/alınacak taşınmaz/taşınmazların değerinin 250.000 USD değerinde olması,

• 07.12.2018 tarihinden sonra satış vaadi sözleşmesi düzenlenmiş/düzenlenecek taşınmaz/taşınmazların değerinin 250.000 USD değerinde olması,

gerekmektedir.

Yönetmelikte yapılan ilk düzenlemenin yürürlük tarihi olan 12.01.2017’den önce satın  alınmış taşınmaz/taşınmazlar ile 07/12/2018 tarihinden önce satış vaadi sözleşmesine konu edilen taşınmaz/taşınmazlar bu kapsamda dikkate alınmayacaktır.

• Satış vaadi sözleşmesi 

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu m.29 anlamında bir ön sözleşme niteliğinde olup, sözleşmenin imzalanmasından belli bir süre sonra taşınmaz mülkiyetinin tapuda satıcı tarafında alıcıya devredileceğine dair bir taahhüt içermektedir. 1512 sayılı Noterlik kanunu m.60/3 gereği, taşınmaz satış vaadi sözleşmenin geçerli olabilmesi için noterler tarafından düzenlenmesi şarttır, aksi halde sözleşme geçersiz olmaktadır. Bu sözleşmenin konusu genelde henüz inşaatı tamamlanmamış taşınmazlar olmaktadır.

Kılavuza göre, noterde düzenlenecek satış vaadi sözleşmeleri ise sadece kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlar için mümkündür.  Vaade konu bağımsız bölümün, taahhüt talebi sırasında vaad borçlusu (vaad eden) adına kayıtlı olması gerekmektedir. Başka bir ifadeyle vaadin vaadi yapılamaz. Bir bağımsız bölümde birden fazla satış vaadi sözleşmesi için taahhüt verilemez.

Satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesi durumunda, sözleşme kapsamındaki ödemenin noterde düzenlenen sözleşme tarihinde önce veya sözleşmenin düzenlendiği gün yapılması gerekmektedir. Özellikle, ödemenin yapıldığına dair dekont tarihinin, sözleşmenin noterde düzenlenmesinden önce veya en geç sözleşme düzenleme günündeki tarih olmasına dikkat edilmelidir. Noterde satış vaadi sözleşmesi düzenleme tarihinden sonra yapılan ödeme dekontu “peşin” ödeme sayılmayacağı için dikkate alınmayacaktır. Dekontun taahhüt işlemiyle birlikte ve en geç uygunluk belgesi düzenlenmesinden önce sunulması gerekmektedir

• Taşınmaz sayısı

Satış yoluyla edinilecek veya satış vaadine konu olabilecek taşınmaz sayısında herhangi bir sınırlama söz konusu değildir. Yönetmelikte belirtilen tarihlerde aranan değer toplamlarının bulunması önemlidir.

• Taşınmaz değer tespiti

Vatandaşlık başvurusuna esas alınmak üzere satın alınan taşınmazların değeri üç kriter üzerinden yapılmaktadır. Bu kriterler sırasıyla;

1. Resmi senette veya satış vaadi sözleşmesinde beyan edilen satış bedeli;
2. Taşınmaz değerleme raporunda belirlenen bedeli;
3. Taşınmazın satın alınması için satıcıya transfer edilen ödemelere dair dekont değeri.

Taşınmaz ediniminin vatandaşlık başvurusuna esas alınabilmesi için her üç kritere göre taşınmaz değerinin 250.000 TL ve üzerinde bir rakama tekabül etmesi gerekmektedir.

• Değer tespitinde uygulanacak TL ve USD kuru

Türk Lirası değeri üzerinden yapılan işlemlerin, USD cinsinden karşılığının bulunmasında, resmi web sayfasında yayımlanan, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) efektif satış kuru esas alınır.

• Dekont Kuru: Dekontun (TL) olarak ödenmesi durumunda; dekont değerinin USD cinsinden karşılığının bulunmasında, ödeme gününden önceki son iş gününün TCMB efektif satış kuru esas alınır. Hatırlatalım, vatandaşlık başvurusuna konu edilecek taşınmazların bedeli banka transferi şeklinde satıcısına ödenmelidir.

• Satış/Satış Vaadi Sözleşmesi Kuru: Resmi senet (satış) değerinin veya satış vaadi sözleşmesinde belirlenen (TL) değerinin USD cinsinden karşılığının bulunmasında; satış işlemi başvurusunun yapıldığı günden önceki veya noterde satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesinden önceki son iş gününün TCMB efektif satış kuru esas alınır.

• Taşınmaz Değerleme Raporu Kuru: Değerleme raporunda; (TL) değerinin USD cinsinden karşılığının bulunmasında, rapor tarihinden önceki son iş gününün TCMB efektif satış kuru esas alınır.

• Taksitli satış

Taşınmaz bedelinin taksitle ödenmesi halinde, her bir taksit ödemesi, ödeme gününden bir önceki iş günündeki TCMB efektif satış kuruna göre tespit edilir ve taksit tutarları toplamda 250.000 USD ve üzerinde olmalıdır.

• Yabancılar arasındaki işlemler

Satış veya satış vaadine konu taşınmaz/taşınmazlar; yabancı gerçek kişiler adına tapu sicilinde kayıtlı olmamalıdır (yabancı kişinin eş ve çocukları dahil).

Satış veya satış vaadine konu taşınmaz/taşınmazlar, vatandaşlık amacıyla taşınmaz edinecek olan yabancı gerçek kişinin kendi, eşi ve çocukları tarafından veya aynı uyruklu yabancı bir gerçek kişi tarafından 12.01.2017 tarihinden sonra Türk vatandaşı/şirketine devredilmiş taşınmazlardan olmamalıdır. Ancak 12.01.2017 tarihinden sonra yabancı gerçek kişi adına kayıtlı taşınmazın Türk vatandaşı/şirketine devrinden sonra, farklı bir uyruktan yabancı gerçek kişi tarafından vatandaşlık kazanılması amacıyla edinimi mümkündür.

Satış veya satış vaadine konu taşınmaz/taşınmazlar; edinecek olan yabancı gerçek kişinin kendi, eşi ve çocuklarının ortağı ya da yöneticisi olduğu şirket tüzel kişiliği adına ya da aynı uyruklu yabancı gerçek kişilerin ortağı olduğu Tapu Kanununun 36. maddesine tabi (yabancı/uluslararası sermayeli) şirket tüzel kişiliği adına kayıtlı olmamalıdır.

Satış ya da satış vaadi yoluyla Türk vatandaşlığı kazanıldıktan sonra aynı taşınmaz veya taşınmaz hissesi tekrar vatandaşlık kazanımına konu edilemez.

Taşınmaz edinimi yoluyla Türk vatandaşlığı kazanmış yabancı gerçek kişilerin taahhüt süresinin sona ermesinden sonra (mahkeme kararı veya cebri icra vb. yollarla yapılan zorunlu devirler hariç) taşınmazın satın alındığı şirket tüzel kişiliğine veya Türk vatandaşı kişiye devri (geri satılması) halinde ya da satış vaadi sözleşmesi şerhinin terkin edilerek taşınmazın üçüncü bir şahsa devri halinde konu Genel Müdürlüğe intikal ettirilir ve Türk vatandaşlığı kazanımına esas teşkil eden uygunluk belgesi durumu yeniden değerlendirilir.

Taşınmaz edinim yoluyla Türk vatandaşlığı kazanmış ve MERNİS kaydında “5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun 12. maddesi b bendi uyarınca Türk vatandaşlığını kazanmıştır” açıklaması bulunan yabancı gerçek kişiler de taahhüdünün kaldırılmasına kadar bu kapsamda yabancı statüsünde değerlendirilecektir. (Bu kişilerin, taahhüt süresi boyunca, taahhütlü taşınmazlarının satışı mümkün değildir. Taahhüt süresi boyunca, bu kişilerin (varsa) taahhüt içermeyen taşınmazlarını; Türk vatandaşlığı kazanma amacı olmayan yabancı gerçek kişilere veya Türk vatandaşlarına satışı mümkündür, ancak Türk vatandaşlığı kazanma amacıyla taşınmaz edinmek isteyen yabancı gerçek kişilere satışı mümkün değildir).

• Taşınmazın/Satış vaadi sözleşmesinin 3 yıl boyunca devredilmeyeceğine dair taahhüdün alınması

Değer Tespiti esaslarına göre aranan değerin sağlandığı tespit edildikten sonra aranan değeri sağlayan taşınmazın (birden fazla ise taşınmazlar birlikte değerlendirilerek tek yevmiye ile) taşınmazın 3 yıl boyunca satışa konu edilmeyeceğin dair yabancının taahhüdü alınmaktadır.

Satış vaadi sözleşmesinin düzenlenmesi halinde ise, satış vaadi sözleşmesinin Tapu Müdürlüğü nezdindeki tescili istemi sırasında, satış vaadi sözleşmesinin devredilmeyeceği ve terkin edilmeyeceğine dair taahhüt alınmaktadır. 

Belirtilen tarihlerde aranan değere ulaşılmadan taahhüt alınmaktadır.  

1. Taahhüdün terkini

Taahhüdün alınmış olduğu, ancak Uygunluk Belgesi şartları sağlanmadığından verilmediği durumlarda, Uygunluk Belgesi vermeye yetkili makam tarafından talep edilmesi halinde taahhüt terkin edilir.

“Uygunluk Belgesi” verilmesinden sonra ve 3 yıllık taahhüt süresi dolmadan önce, malik ya da satış vaadi alacaklısı tarafından terkin talep edilmesi halinde, vatandaşlık başvuru süreci başlatılmış ise terkin talebi karşılanmaz.

Taahhüt, üç yıllık sürenin dolması halinde malik ya da satış vaadi alacaklısının talebi üzerine terkin edilir.

Yabancı tarafından taşınmazın vekaleten satın alınması durumunda, 3 yıl süre boyunca taşınmazın devredilmeyeceğine dair taahhüdün de vekaleten verilmesi mümkündür. Ayrıca bu taahhüdün verilmesi için “özel” yetkinin vekaletnamede yer alması şart değildir. Bu husus Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Daire Başkanlığı’nın 69083781-125.01.01-E.4523418 sayı ve 02.12.2019 tarihli yazısında şu şekilde ifade edilmiştir:

“…Vekaletnamede yer alan “Belediyelerde ve tapuda ve diğer resmi dairelerde gereken her türlü taahhütname ve muvafakatnameleri vermeye” ifadesinin taahhüt için yeterli olduğu ve Uygunluk Belgesi talebinin değerlendirilebileceği düşünülmektedir…”

• Uygunluk Belgesinin Düzenlenmesi Hakkında T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Daire Başkanlığı’nın E-69083781-125.01.01-3083295 tarih ve 30.11.2020 sayılı Yazısı

Anılan yazı gereği taşınmazın 3 yıl satmama taahhüdü alındıktan sonra, Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa, Antalya, Denizli, Hatay, Trabzon, Samsun, Edirne,  Eskişehir,  Gaziantep,  Kayseri  ve  Konya  Tapu ve Kadastro Bölge Müdürlükleri yabancı “Uygunluk Belgeleri”ni bizzat düzenleyebileceklerdir.

Diğer Bölge Müdürlükleri yetki alanında kalan Tapu Müdürlüklerinde yapılan işlemlerde ise “Uygunluk Belgeleri”ni T.C. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı vermektedir. Uygunluk Belgesi talebi satış işleminin yapıldığı Tapu Müdürlüğü tarafından yapıldığından, yabancının taahhüt sonrasında ve uygunluk belgesi almak üzere bir işlem yapmasına gerek kalmamaktadır.

“Uygunluk Belgesi” düzenlendiğinde üst yazı ile Göç İdaresi Genel Müdürlüğü ve Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü’ne gereği için, ilgilisine ise e-mail yoluyla bilgi için gönderilmektedir. “Uygunluk Belgesi” alındıktan sonra Göç İdaresi il Müdürlüğüne vatandaşlık ikameti başvurusu ve sonrasında da Nüfus ve Vatandaşlık İşleri İl Müdürlüğüne vatandaşlık başvurusu yapılabilmektedir.