Права и обязанности владельцев квартир регулируются Законом о кондоминиумах No 634 и Гражданским кодексом Турции.
Согласно Закону о кондоминиумах, на собственников квартир распространяются обязанности, предусмотренные законом для собственников недвижимости. Помимо этого, у владельцев квартир есть некоторые обязательства, вытекающие из единства кондоминиума.
С другой стороны, в Гражданском кодексе ограничения, вытекающие из соседского права, включены в ограничения владения недвижимым имуществом.
Концепция соседства: Концепция соседа – это концепция, которое определяет отношения между теми, кто проживает в недвижимом имуществе в определенном регионе, ведет бизнес в этом районе или получает выгоду от недвижимости, расположенной рядом друг с другом.
Гражданский кодекс Турции определяет право соседа следующим образом: «Каждый обязан избегать беспорядков, которые отрицательно повлияют на его соседей, при осуществлении полномочий, вытекающих из владения недвижимостью, и особенно при осуществлении своей деловой деятельности. В особенности запрещается причинять беспокойство путем создания дыма, тумана, копоти, пыли, запахов, шума или сотрясений, превышающих уровень, допустимый среди соседей в зависимости от состояния, качества недвижимости и местных обычаев».
Согласно статьям 123 и 183 Уголовного кодекса Турции и статье 36 Закона о проступках, преступлением является «нарушение мира и спокойствия других лиц или создание шума, который может нанести вред чьему-либо здоровью».
В соответствии с Законом о кондоминиумах, рассмотрим обязанности собственников квартир, вытекающие из единства квартирной собственности:
- Обязанность действовать в соответствии с правилом честности (Закон о кондоминиумах, статья 18):
В этой статье объясняются ограничения прав собственности в пользу соседей в рамках закона о кондоминиумах. В данной статье определены обязанности собственников квартир друг перед другом и местами общего пользования. В соответствии с этой статьей собственники квартир обязаны соблюдать правила справедливости, в частности не мешать друг другу, не нарушать права друг друга, а также соблюдать положения плана управления при использовании своих самостоятельных секций, пристроек и помещений общего пользования. Кроме того, положения, касающиеся долгов владельцев квартир, также применяются к арендаторам независимых участков и обладателям права проживания (Сюкна) или тем, кто постоянно каким-либо образом извлекает выгоду из этих участков. Лица, не выполнившие данные обязательства, несут солидарную ответственность вместе с собственниками квартир.
Тех, кто не выполняет эти обязательства, должно предупредить администрация домов, а если их поведение продолжится, несмотря на предупреждение, необходимо подать в суд. К собственникам квартир, действующим вопреки этим обязательствам, могут быть применены определенные административные и правовые санкции.
Например, владелец квартиры, который шумит таким образом, что нарушает тишину и спокойствие, может быть обвинен в совершении преступления, связанного с созданием шума, в соответствии со статьей 183 Уголовного кодекса Турции. Согласно этой статье, «любое лицо, причинившее вред здоровью другого лица или создавшее шум в нарушение обязанностей, определенных соответствующими законами, наказывается лишением свободы от двух месяцев до двух лет или судебным штрафом».
- Обязательство использовать независимые разделы и дополнения в соответствии с целью спецификаций (Закон о кондоминиумах, статья 12):
При подаче заявления в земельный кадастр о создании кондоминиума среди документов, которые необходимо предоставить, присутствуют важные документы, в которых указывается тип и характер (спецификации) независимого раздела. Эти документы содержат сведения о типе и характере независимого раздела и фиксируются на странице независимого раздела в реестре кондоминиумов при регистрации. Таким образом, возникает обязанность использования самостоятельных разделов в соответствии с назначением спецификации по указанным в реестре квалификациям.
- Содержание и охрана основного недвижимого имущества и обязательство не производить ремонтные работы и сооружения в отдельном участке, которые могут повредить основное строение (Закон о кондоминиумах, статья 19):
Владельцы квартир обязаны содержать основную недвижимость и тщательно беречь ее архитектурное состояние, красоту и долговечность. Владельцы квартир не могут осуществлять строительство, ремонт, монтаж или покраску в местах общего пользования основного недвижимого имущества без получения письменного согласия. Однако суд может не требовать согласия в случае обнаружения ущерба. Владельцы квартир не могут проводить какие-либо операции, которые могут повредить основное строение на их территории. В связанных местах они могут осуществлять действия таким образом, чтобы не причинить вреда, при общем согласии. Собственники квартир несут ответственность перед другими собственниками квартир за причиненный ими ущерб.
- Обязательство допускать на независимый раздел для ремонта и производить необходимые работы в независимом разделе (Закон о кондоминиумах, статья 23):
В случае необходимости входа на другой самостоятельный участок (независимый раздел) для технического осмотра или устранения повреждений, возникших в самостоятельном участке собственника квартиры или объектах этого участка, собственник или жильцы этого участка обязаны дать разрешение на вход и провести необходимые работы. Если часть основного недвижимого имущества разрушена и необходимо использовать для реконструкции внутреннюю или внешнюю часть оставшихся нетронутыми самостоятельных участков, собственники или жильцы этих участков должны разрешить это. Владельцы независимых участков, в пользу которых было выдано разрешение, обязаны немедленно возместить любой ущерб, который может возникнуть в результате выдачи разрешения.
- Обязательства нести общие расходы (Закон о кондоминиумах, статья 20):
Каждый из собственников квартиры, если между ними не согласовано иное:
- Владельцы квартир обязаны в равной степени оплачивать расходы швейцара, обогревателя, садовника и охранника, а также аванс, подлежащий за них;
- Владельцы квартир обязаны внести свою долю в страховые взносы основного недвижимого имущества, расходы на содержание, защиту, укрепление и ремонт всех помещений общего пользования, а также другие расходы, такие как зарплата управляющего, а также эксплуатационные расходы на общие объекты и аванс расходы пропорционально своей земельной доле.
- Владельцы квартир не могут избежать уплаты этих расходов и авансовой доли, отказавшись от права пользования помещениями или помещениями общего пользования или заявив, что в силу статуса их собственной независимой части нет необходимости или необходимости извлекать из них выгоду.
В отношении собственника квартиры, который не оплачивает свои расходы или авансовую долю другими собственниками квартиры или управляющим в соответствии с планом управления, законом и общими положениями, может быть возбужден иск и возбуждено исполнительное производство. Собственник квартиры, не уплативший полную стоимость расходов и авансовую долю, обязан выплатить компенсацию за задержку в размере пяти процентов в месяц за каждый день просрочки платежа.
Если расходы вызваны виновными действиями одного из собственников квартиры или лица, воспользовавшегося их самостоятельным разделом, другие собственники квартир имеют право регресса к этому собственнику квартиры или к тем, кто вызвал расходы по произведенным ими платежам.
Возможность передачи права собственности на имущество в принудительных случаях (Закон о кондоминиумах, статья 25):
Если один из собственников квартир, не исполняя свои долги и обязанности, предусмотренные Законом, нарушает права других собственников квартир настолько, что для них становится невыносимым, другие собственники квартир могут потребовать от судьи передачи им имущественных прав на квартиру и отдельно стоящего участка такого собственника.
Такому собственнику квартиры выплачивается стоимость собственности на дату, ближайшую к принятию решения. Подача иска о передаче имущества такого собственника другим собственникам квартир пропорционально их земельным долям, зависит от решения большинства собственников квартир по количеству и земельным долям, если не оговорено иное.
В Гражданском кодексе Турции обязанности соседей по отношению друг к другу регулируются следующим образом:
- Право соседа (ГК, ст. 737)
«Каждый обязан избегать беспорядков, которые негативно повлияют на его соседей, при осуществлении полномочий, вытекающих из владения недвижимостью, и особенно при продолжении своей предпринимательской деятельности. Запрещается создавать дым, туман, копоть, пыль, запах, шум или землетрясение, превышающие допустимый уровень в соответствии с состоянием, характером объекта и местными обычаями. Однако права на уравнивание, возникающие в результате неизбежных эксцессов в соответствии с местными обычаями, сохраняются».
Данная статья ограничивает полномочия, предоставленные собственнику недвижимости в пользу соседей. Владелец недвижимости обязан избегать беспорядков, которые негативно повлияют на его соседей, особенно при продолжении своей предпринимательской деятельности. Если в ходе этого действия владелец недвижимости нарушит право собственности или владения соседней недвижимостью, к нему будут применены положения, защищающие право собственности и владения. Здесь важно то, что владельцы соседней недвижимости вынуждены терпеть терпимые эксцессы. Собственник недвижимого имущества может без излишества пользоваться полномочиями, предоставленными ему правом собственности. Вопрос о том, является ли это излишеством (чрезмерным поведением), остается на усмотрение судьи в конкретном деле. В этом случае решение должно приниматься с учетом чувствительности обычного человека, местных обычаев и особенностей недвижимости. Законодатель пытается защитить взаимные интересы владельцев соседней недвижимости.
Действия, которые могут отрицательно повлиять на соседей и которых собственник недвижимого имущества обязан избегать, разъясняются в статье 737/2. Это:
а. Земляные работы и сооружения
б. Выращивание деревьев и растений
в. Естественная проточная вода
г. Слив лишней воды.
Статья 737 Гражданского кодекса Турции доктринально разделена на две основные категории: материальные и моральные эксцессы.
- Материальные эксцессы: Негативные воздействия материальной природы, такие как шум, удары, дым, пыль, твердые, жидкие и газообразные вещества.
- Моральные эксцессы: это относится к чрезмерному поведению, которое неприятно, беспокоит и нарушает психическое спокойствие людей. Собственник недвижимости, нарушивший обязательства статьи 737, будет нести ответственность в соответствии со статьей 730. При этом лицо, которому причинен вред или которому грозит причинение вреда, может потребовать восстановления ситуации и возмещения причиненного ущерба.
С точки зрения Уголовного кодекса Турции, соседское право выглядит следующим образом:
Другие владельцы квартир могут подать жалобу на человека, который продолжает шуметь, не приняв необходимых мер предосторожности за преступление, связанное с созданием шума, как указано в статье 183 Уголовного кодекса Турции.
Соответствующая статья статьи 183 Уголовного кодекса Турции регулируется в разделе «Преступления против окружающей среды» следующим образом:
«Любое лицо, причинившее вред здоровью другого лица или создающее шум, в нарушение обязанностей, определенных соответствующими законами, наказывается лишением свободы от двух месяцев до двух лет или судебным штрафом».
Срок исковой давности: Сроки давности для исков, которые могут быть поданы лицами, пострадавшими от неправомерных действий владельцев недвижимости и тех, кто действует вопреки праву соседства, составляют два и десять лет, в соответствии со статьей 72 Обязательственного кодекса Турции.