Договор аренды – это договор, предусматривающий передачу права пользования имуществом и получения выгоды от имущества кому-либо другому за определенную плату. Этот договор относится к числу договоров, которые не обязательно должны быть заключены в письменной форме, а также действителен договор аренды, который  фактически реализован,  если он доказан и договор в устной форме.

Положения, касающиеся арендной платы, являются обязательными в отношении общественного порядка, поэтому не могут быть составлены договоры вне закона, не может быть принято и истолковано какое либо постановление против арендатора.

Как мы уже упоминали выше, Закон об аренде имеет основу, защищающую арендатора. Поэтому в заключаемых договорах аренды нам необходимо отдавать себе отчет в том, на какой стороне отношений мы находимся и насколько мы защищены законом в этот момент. Другими словами, если мы являемся арендатором в сложившихся отношениях, нам необходимо знать свои права, а если мы являемся арендодателем, нам необходимо знать, как защитить себя, чтобы обеспечить баланс интересов. Если этот баланс не будет достигнут, стороны неизбежно понесут долгосрочные потери.

Если Вы являетесь арендатором при подписании договора аренды, Вам следует обратить внимание на следующие моменты:

• При аренде жилых помещений и крытых рабочих мест на определенный срок, если арендатор не уведомляет  за пятнадцать дней до окончания срока действия договора, договор считается продленным на один год на тех же условиях.

• Не следует забывать, что арендодатель не имеет права расторгнуть договор по причине истечения срока действия договора, кроме десятилетнего периода продления. Кроме того, уведомление о расторжении всегда должно быть сделано в письменной форме. Это один из самых чувствительных моментов с точки зрения запоминаемости: «Договор аренды не истекает в конце срока. Если договор не расторгнут арендатором, то есть если арендатор не заявит о своем выезде, договор аренды продлевается на один год. Более того, если в договоре аренды нет пункта о повышении стоимости, арендатор может сидеть годами, не внося никакой прибавки».

• Предел годового повышения арендной платы уствновлен ст. 344/1 Кодекса об обязательствах. Он был определен как процент «изменения индекса потребительских цен в соответствии со средними показателями за двенадцать месяцев». Даже если в вашем договоре указана более высокая ставка, сумма повышения арендной платы не сможет превышать эту ставку. Ввиду того, что этот предел является обязательным положением Кодекса и не может быть решен иначе.

• Депозит, который на практике называется залогом при аренде жилых помещений и крытых рабочих мест, предусмотрен ст. 342/1 Кодекса об обязательствах. Согласно которой Депозит не может превышать трехмесячную арендную плату. Кроме того, вопреки распространенному мнению, залог не следует вносить наличными. Согласно закону, это обеспечение не должно быть изъято без согласия арендодателя, деньги должны быть помещены на сберегательный счет, а оборотные инструменты должны быть помещены на хранение в банк.

• Ст. 344/4 Кодекса об обязательствах регламентирует вопрос повышения арендной платы в случаях, когда арендная плата согласована между сторонами в иностранной валюте. В таких договорах никакие изменения в арендную плату не могут быть внесены при условии, что не пройдет пять лет со дня вступления договора в силу. Даже если стороны согласятся увеличить стоимость аренды, соглашение, заключенное сторонами в этом отношении, будет недействительным.      Если в суд будет подан иск об определении арендной платы за период аренды по истечении пяти лет,  то судья определит новую арендную плату с учетом изменения валютного курса, состояния арендуемого имущества и сопоставимых цен на аренду.

• Обязательство о выселении должно быть подписано после даты сдачи арендованного имущества. В большинстве случаев арендатору необходимо подписывать обязательство о выселении вместе с договором аренды. Однако, поскольку арендатор чувствует давление подписывая обязательство о выселении в момент заключения договора, закон не считает действительным обязательство о выселении, подписанное в один день с договором аренды. На практике арендодатели получают подписи, оставляя дату пустой, чтобы избежать этой ситуации. Согласно решениям Верховного суда, если арендатор не возражает против подписи в  графе с пустой датой, данное обязательство считается действительным. По этой причине арендатор должен заполнить графу даты при подписании договора аренды.

• При сдаче в аренду жилых помещений и крытых рабочих мест арендатор не сможет сдавать арендуемое имущество в субаренду без письменного разрешения арендодателя. Арендодатель не может отказаться от предоставления такого согласия, если у него нет уважительной причины. Однако бывший арендатор продолжает нести солидарную ответственность за арендную плату и дополнительные платежи до окончания арендных отношений и в течении 2 лет.

• Заключение договора аренды с иностранным гражданином в присутствии нотариуса яаляется обязательным. Иностранцы, которые впервые получают вид на жительство, должны предоставить такой нотариально заверенный договор аренды в документах, которые они подают в иммиграционные службы. А именно, согласно Закону об иностранцах и международной защите № 6458, иностранцы, которые пребывают в Турции дольше, чем период, разрешенный их визой или безвизовым режимом, или более 90 дней, должны получить вид на жительство. В связи с этим иностранцы при подаче заявления на получение вида на жительство в рамках указанного Закона обязаны предоставить информацию и документы относительно адреса, по которому они будут находиться, и обязаны приложить нотариально заверенный договор аренды к документам заявления на получение вида на жительство.

• Официально между арендодателем и арендатором может быть заключено более одного договора аренды по разным причинам. На этом этапе арендаторы и арендодатели задаются вопросом, какой из договоров аренды считается действительным, если заключено более одного договора аренды. В случаях, когда имеется более одного договора, договор аренды с высокой стоимостью фактически реализуется между сторонами, а договор аренды с низкой ценой передается в налоговую инспекцию для уплаты меньшего налога. Договор аренды, подготовленный для сдачи в налоговую инспекцию, считается фиктивным, а договор аренды с завышенной ценой – действительным. Верховный суд постановил, что нет никаких фактических или юридических оснований для подписания арендатором договора с более высокой ценой. По этой причине договор аренды, заключенный за высокую цену, считается действительным.

Решение Верховного апелляционного суда Правовой палаты №6  2015/3138 Е. 2016/729 К. от 09.02.2016

В ходатайстве адвокат истца заявил, что после подписания с ответчиком договора аренды от 12.09.2011 г. сроком на 5 лет и за годовую плату в размере 11 000 TL, он узнал, что цены на аренду там, где находится недвижимость, были ниже, поэтому с ним был заключен новый договор. Дата начала нового договора аренды 01.01.2012, сроком на 1 год и ежегодной платой в размере 5000 TL, заявляя, что договор, указанный в качестве основания для иска, инициированного истцом, был расторгнут, а договор аренды с датой начала 01.01.2012 год был действительным, и арендная плата была уплачена в соответствии с этим соглашением, у истца не было задолженности по арендной плате и арендодатель-ответчик решил взыскать дебиторскую задолженность по арендной плате за 2012 год, что в общей сложности составляет 11 932,40 турецких лир в виде дебиторской задолженности по арендной плате и процентов...

5. Истец просил установить, что у него нет задолженности по исполнительному производству, инициированному Исполнительным управлением в деле под номером 2012/11607.

Ответчик-арендодатель утверждал, что не помнит, как подписали контракт, представленный истцом. Что он мог быть подготовлен истцом, чтобы снизить удержанный налог. В качестве защиты использовал аргумент, что фактический договор аренды представлял собой контракт с годовой оплатой в размере 11 000 турецких лир и суд принял решение принять дело к производству.

Спор между сторонами заключается в том, какой из договоров на одну и ту же недвижимость годовой стоимостью 11 000 TL с датой начала 12.09.2011 и годовой договор на 5 000 TL с датой начала 01.01.2012 следует соблюдать. Во втором договоре сроком на 1 год, начиная с 01.01.2012, нет аннотации о том, что первый договор был расторгнут или окончен, а также непомерное снижение годовой арендной платы с 11 000 TL до 5 000 TL после заключения первого договора было сделано также вопреки обычному течению жизни. Учитывая всю эту ситуацию, понятно, что договор аренды, на который ссылается ответчик, был составлен по иной причине, чем определение стоимости аренды, и был мошенническим. Хотя спор должен был быть разрешен в соответствии с договором аренды от 12.09.2011, сроком на 5 лет и годовой платой в размере 11 000 TL не будет правильным принимать решение в письменной форме на основании не совсем честного договора аренды.

Поэтому решение должно быть отменено.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ; По причинам, изложенным выше, с принятием апелляционных возражений адвоката ответчика 09.02.2016 года единогласно было решено ОТМЕНИТЬ решение в соответствии со статьей 428 Гражданского  процессуального кодекса, с учетом положения временной статьи 3, добавленной в ст. Гражданского кодекса № 6100 Законом № 6217, а также возместить апеллянту по его требованию заранее внесенную пошлину за апелляцию.

В соответствии с положением, при наличии между сторонами более одного договора аренды, действительным считается договор аренды, заключенный по более высокой цене.