Türkiye’de Komşuluk Hukuku ve Kat Malikleri Arasındaki Yükümlülükler
Yazar: Aigerim Sabit Bıkmaz
Türkiye’de Komşuluk Hukuku ve Kat Malikleri Arasındaki YükümlülüklerTürkiye’de bir daire satın alan birçok malik şu düşünceye sahiptir:
“Bu benim mülküm — istediğimi yapabilirim.”
Ancak mülkiyet hakkı mutlak değildir. Türk hukuku, komşu mülk sahiplerinin hak ve menfaatlerini korumak amacıyla bu hakka belirli sınırlamalar getirmektedir.
Kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri esas olarak şu mevzuat tarafından düzenlenmektedir:
1. Türk Hukukunda Komşuluk Hukuku Kavramı
Türk Medeni Kanunu’na göre her taşınmaz sahibi, mülkiyet hakkını kullanırken komşu taşınmazlara zarar vermeyecek şekilde hareket etmek zorundadır.
Kanun, kabul edilebilir sınırları aşan rahatsızlıkların oluşturulmasını açıkça yasaklamaktadır. Bunlar arasında özellikle şu unsurlar sayılabilir:
Komşuluk hukuku yalnızca bitişik daire sahipleri arasında değil, bir kişinin davranışlarından etkilenebilecek herhangi bir taşınmaz sahibi veya kullanıcısı açısından uygulanır.
2. Rahatsızlık Nedeniyle Hukuki ve Cezai Sorumluluk
Bazı durumlarda komşular arasındaki rahatsızlık yalnızca özel hukuk sorumluluğuna değil, aynı zamanda idari veya cezai sonuçlara da yol açabilir.
Türk Ceza Kanunu’nun 123 ve 183. maddeleri ile Kabahatler Kanunu’nun 36. maddesi uyarınca başkalarının huzur ve sükûnunu bozmak veya sağlığa zarar verecek düzeyde gürültü oluşturmak para cezası ya da cezai yaptırımlarla sonuçlanabilir.
Bu nedenle komşular arasında başlayan bir uyuşmazlık, zamanla resmî hukuki süreçlere dönüşebilir.
3. Mülkiyet Hakkının Sınırları
Türk hukukunda “katlanılabilir rahatsızlık” kavramı kabul edilmektedir. Günlük yaşamın olağan kullanımı kapsamında ortaya çıkan makul seviyedeki ev içi gürültüler genellikle komşular tarafından tolere edilmelidir.
Ancak rahatsızlık makul sınırları aştığında, mahkemeler söz konusu davranışın hukuka aykırı bir müdahale oluşturup oluşturmadığını değerlendirir.
Bu değerlendirme yapılırken hâkim şu unsurları dikkate alır:
4. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamındaki Özel Yükümlülükler
Komşuluk hukukuna ilişkin genel kurallara ek olarak, kat mülkiyeti bulunan yapılarda maliklerin ortak mülkiyetten kaynaklanan ek yükümlülükleri de bulunmaktadır.
Dürüstlük Kuralına Uygun DavranmaKat malikleri diğer sakinlerin haklarına saygı göstermek ve binayı yöneten yönetim planına uymak zorundadır.
Bağımsız Bölümlerin Amacına Uygun KullanımıBağımsız bölümler kayıtlı kullanım amacına uygun şekilde kullanılmalıdır.
Konut olarak kayıtlı bir bölüm, gerekli hukuki prosedürler izlenmeden ticari amaçla kullanılamaz.
Ortak Alanların KorunmasıKat malikleri, ana yapıya veya ortak alanlara zarar verecek nitelikte inşaat, tadilat, tesisat veya değişiklikler yapamaz.
Ortak alanlarda yapılacak değişiklikler için yazılı onay gereklidir.
5. Kat Maliklerinin Mali Yükümlülükleri
Aksi kararlaştırılmadıkça her kat maliki şu giderlere katılmakla yükümlüdür:
6. En Ağır Sonuç: Mülkiyetin Zorla Devri
Bir kat malikinin yükümlülüklerini sürekli ve ciddi biçimde ihlal etmesi ve bu durumun diğer sakinler için yaşamı çekilmez hâle getirmesi durumunda Türk hukuku son derece ağır bir yaptırım öngörmektedir.
Diğer kat malikleri mahkemeye başvurarak, ihlalde bulunan malikin bağımsız bölümünün zorla devredilmesini talep edebilirler.
Her ne kadar yalnızca istisnai durumlarda uygulanıyor olsa da, Türk hukuku ciddi ve sürekli ihlaller halinde zorunlu mülkiyet devrine imkân tanımaktadır.
“Bu benim mülküm — istediğimi yapabilirim.”
Ancak mülkiyet hakkı mutlak değildir. Türk hukuku, komşu mülk sahiplerinin hak ve menfaatlerini korumak amacıyla bu hakka belirli sınırlamalar getirmektedir.
Kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri esas olarak şu mevzuat tarafından düzenlenmektedir:
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
- Türk Medeni Kanunu
1. Türk Hukukunda Komşuluk Hukuku Kavramı
Türk Medeni Kanunu’na göre her taşınmaz sahibi, mülkiyet hakkını kullanırken komşu taşınmazlara zarar vermeyecek şekilde hareket etmek zorundadır.
Kanun, kabul edilebilir sınırları aşan rahatsızlıkların oluşturulmasını açıkça yasaklamaktadır. Bunlar arasında özellikle şu unsurlar sayılabilir:
- duman
- is
- toz
- koku
- gürültü
- titreşim
Komşuluk hukuku yalnızca bitişik daire sahipleri arasında değil, bir kişinin davranışlarından etkilenebilecek herhangi bir taşınmaz sahibi veya kullanıcısı açısından uygulanır.
2. Rahatsızlık Nedeniyle Hukuki ve Cezai Sorumluluk
Bazı durumlarda komşular arasındaki rahatsızlık yalnızca özel hukuk sorumluluğuna değil, aynı zamanda idari veya cezai sonuçlara da yol açabilir.
Türk Ceza Kanunu’nun 123 ve 183. maddeleri ile Kabahatler Kanunu’nun 36. maddesi uyarınca başkalarının huzur ve sükûnunu bozmak veya sağlığa zarar verecek düzeyde gürültü oluşturmak para cezası ya da cezai yaptırımlarla sonuçlanabilir.
Bu nedenle komşular arasında başlayan bir uyuşmazlık, zamanla resmî hukuki süreçlere dönüşebilir.
3. Mülkiyet Hakkının Sınırları
Türk hukukunda “katlanılabilir rahatsızlık” kavramı kabul edilmektedir. Günlük yaşamın olağan kullanımı kapsamında ortaya çıkan makul seviyedeki ev içi gürültüler genellikle komşular tarafından tolere edilmelidir.
Ancak rahatsızlık makul sınırları aştığında, mahkemeler söz konusu davranışın hukuka aykırı bir müdahale oluşturup oluşturmadığını değerlendirir.
Bu değerlendirme yapılırken hâkim şu unsurları dikkate alır:
- makul bir kişinin ortalama hassasiyeti
- bulunduğu mahallenin özellikleri
- taşınmazın niteliği ve kullanım amacı
- yerel adet ve uygulamalar
4. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamındaki Özel Yükümlülükler
Komşuluk hukukuna ilişkin genel kurallara ek olarak, kat mülkiyeti bulunan yapılarda maliklerin ortak mülkiyetten kaynaklanan ek yükümlülükleri de bulunmaktadır.
Dürüstlük Kuralına Uygun DavranmaKat malikleri diğer sakinlerin haklarına saygı göstermek ve binayı yöneten yönetim planına uymak zorundadır.
Bağımsız Bölümlerin Amacına Uygun KullanımıBağımsız bölümler kayıtlı kullanım amacına uygun şekilde kullanılmalıdır.
Konut olarak kayıtlı bir bölüm, gerekli hukuki prosedürler izlenmeden ticari amaçla kullanılamaz.
Ortak Alanların KorunmasıKat malikleri, ana yapıya veya ortak alanlara zarar verecek nitelikte inşaat, tadilat, tesisat veya değişiklikler yapamaz.
Ortak alanlarda yapılacak değişiklikler için yazılı onay gereklidir.
5. Kat Maliklerinin Mali Yükümlülükleri
Aksi kararlaştırılmadıkça her kat maliki şu giderlere katılmakla yükümlüdür:
- kapıcı, güvenlik ve bakım personeli giderleri
- bina sigortası primleri
- ortak alanların bakım, onarım ve güçlendirme giderleri
- genel işletme giderleri
6. En Ağır Sonuç: Mülkiyetin Zorla Devri
Bir kat malikinin yükümlülüklerini sürekli ve ciddi biçimde ihlal etmesi ve bu durumun diğer sakinler için yaşamı çekilmez hâle getirmesi durumunda Türk hukuku son derece ağır bir yaptırım öngörmektedir.
Diğer kat malikleri mahkemeye başvurarak, ihlalde bulunan malikin bağımsız bölümünün zorla devredilmesini talep edebilirler.
Her ne kadar yalnızca istisnai durumlarda uygulanıyor olsa da, Türk hukuku ciddi ve sürekli ihlaller halinde zorunlu mülkiyet devrine imkân tanımaktadır.
